Каковы риски при покупке заложенной квартиры?

Покупатель в процессе приобретения жилья сталкивается со множеством трудностей. Чтобы не остаться без денег и без квартиры, необходимо тщательно изучить все документы, обращая в них внимание даже на малейшие нюансы. Одним из важнейших документов является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором содержится информация об ограничениях и обременениях на квартиру. На сегодняшний день весьма распространенной является ситуация, когда квартира находится в качестве залога у банка. Зачастую владельцы таких квартир, оказавшись в ситуации дефолта, пытаются продать заложенную квартиру, значительно снижая ее рыночную стоимость. Неопытный покупатель, прельстившись низкой ценой, может проигнорировать факт наличия обременения. Как показывает практика, зря.

Первое, о чем должен знать потенциальный покупатель, - это то, что сознательно покупать квартиру, находящуюся в залоге у банка, не стоит. Факт обременения должен упоминаться в договоре, поэтому текст документа необходимо тщательнейшим образом изучить. Обязательно ознакомьтесь со свидетельством о праве собственности на реализуемый объект. Если продавец квартиры не может вам его представить, высока вероятность того, что оно находится у залогодержателя.

«Существует документ, в котором точно фиксируется, находится ли квартира в залоге у банка или нет, - сообщают в юридическом департаменте ГК «МИЦ». – Речь идет о выписке из ЕГРП. Ее может получить любой желающий, заплатив государственную пошлину. Если же ее представляет сам продавец недвижимости, то следует обратить внимание на дату, когда она получалась. Лучше всего, если выписка бралась в день оформления сделки, ведь это гарантирует актуальность информации».

А что делать, если покупатель все-таки приобрел заложенную квартиру? В таком случае есть два пути развития, зависящие от того, было ли упоминание о залоге в договоре или нет. Так, в судебной практике встречаются случаи, когда в договоре указывалось, что квартира находится в залоге у банка, однако покупатель не обратил внимания на данный пункт. Тогда продавец берет подписанный покупателем договор и деньги и просто скрывается, а квартиру у покупателя забирает банк в счет непогашенного займа.

Если же в договоре факт залога зафиксирован не был, у покупателя есть шанс на этом основании оспорить заключенную сделку. Кроме того, покупатель может напомнить продавцу, что за сокрытие факта залога того ждет уголовная ответственность. Если это подействует на продавца, то, возможно, он вернет покупателю деньги.

А что делать, если о факте залога покупатель узнал от сотрудников банка? В таком случае можно сообщить им, что у должника деньги теперь имеются. Есть вероятность, что кредитной организации будет проще разыскать недобросовестного заемщика, чем заниматься реализацией квартиры. Однако в этой ситуации все зависит от размера суммы. Как правило, речь идет о довольно крупных размерах займа, а потому рассчитывать на сострадание юридически неграмотным покупателям не приходится.

Остается только добавить, что залогом безопасной и успешной сделки может быть только юридическая грамотность самого покупателя. Он должен приложить максимум усилий для изучения правильности и достоверности представляемых продавцом документов. Если же покупатель чувствует свою неподготовленность в юридических вопросах, то лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу или, что в ситуации с недвижимостью логичнее, риэлтору.